杨红旭：又爆新地王！2016年最牛“补涨”城市，很可能是杭州！

杭州又爆出新地王了！

3月23日，杭州主城区土地市场再次放出大招，推出潮鸣艮山地块，两宗地合并出让。引来了绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创共计16家竞买单位，抢夺十分激烈。

经过56轮竞价，最终由绿城房产以37.35亿元总价强势竞得潮鸣地块，折合楼面价为45368元/平方米，一举刷新杭州宅地楼面价记录。两个多月前，杭州住宅用地最高楼面价是位于南星单元的信达地块。当时信达地产经过36轮以楼面价36680元/平方竞得。

如此高的楼面价，也就意味着未来至少要卖到七万以上，开发商方有钱可赚！而且，从区位上讲，两个月之前，猛将信达所拿地块，属于钱江新城板块，而这块地虽然处于市中心，但周边环境并不好。

不过，杭州东城区域的发展潜力，确实也挺大。近几年，高铁东站周边正在大力度的进行市政设施改造，以及新建诸多商业配套、住宅项目。

杭州城市，向南、向东发展。向南越过钱塘江，以奥体中心板块为核心，周边将成为新兴的高端板块。向东以高铁站为核心，正在建设城东新城，由于更近市中心，周边原本就属于人口集聚地区，不存在那些郊区新城开发所隐藏的系统性风险。

在很多年前，中国房地产业内的人士，都很关注两个城市：一个是深圳，另一个是杭州。这两个城市，在中国楼市黄金十年时，是全国楼市当中最具风向标两座城市。即便是京沪二帝，在此两位大伽面前，也得稍低头噢。

众所周知，2015年，深圳再度风光无限，房价上涨幅度全国第一，把第二名上海甩出了一条街，把北京与广州甩出两三条街，更是把杭州甩出了五条街。

杭州到底怎么了？老实说，2011年之后，整个浙江板块楼市沦陷，其中温州是重灾区，房价曾经腰斩。作为省会的杭州，楼市强于温州、宁波等省内大城市，但远弱于一线城市，也明显弱于南京、苏州、厦门、郑州等二线城市。

不妨通过一张图，比较一下过去10年，杭州房价增幅与70城总体房价增幅的差异。

由上图可见，07年和09年下半年至2010年上半年，杭州房价涨幅明显大于70城。但2010年下半年至2013年一季度，2014年至2015年上半年，杭州房价远弱于70城。

这也就是说，从2011至2015年，杭州房价经历了长达五年左右的下跌与调整，这也是整个浙江板块的情形。其实，这也是对07年和09年那两轮杭州房价暴涨的修正。

冥冥之中，一只无形之手，操控着市场。这也正是老杨对于深圳房价暴涨，屡屡提示风险的原因所在！

经历了五年调整之后，自2014年8月开始，杭州住宅成交量持续大增，库存量有所减少，去化周期也由2014年7月的较高的26个月，降至当前的10个月（见最后一张图）。

随着去化周期的快速减少，尤其低于15个月后，杭州房价就开始上涨，从2015年二季度就开始小涨，其后上涨势头超过70城总体情况（见上图）。今年春节过后，杭州市场成交火爆，很多板块房价步入加速上涨通道。

值得关注的是，在整个杭州楼市处于中期调整的过程中，在2013年下半年，杭州房价也曾随着70城房价大势上涨，此时杭州政府突然推出一批优质地，尤其是当年9月的华家池地块的出让，引发全国业界关注。

经过多轮竞价和保障房面积竞建，华家池地块分别被绿地、世茂、滨江三家房企竞得，总价高达136.7亿元，成为是年杭州的总价地王。其中世茂地块楼板价高达23828元/平方米(未除保障房面积，剔除则达3万元左右)。而当前网上售价表明，这一项目精装住宅售价4.5万元左右，如果这样，则项目的开发商仍难实现盈利。

不过，2016年3月23日绿城抢的这块地王，表面看楼面价为45368元/平方米，其实还包括有其他配建成本，据业内知情人士讲，实际净楼面价将高达6万元左右，未来必须卖到10万元才能赚钱。如此看来，这块离华家池不远的杭州新地王，必将会为2013年的华家池地王们解套！

聊到当前杭州房市与地市的火爆，其实老杨早有先见之明。呵呵，又有点自卖自夸了。但老杨如拿出证据，你会信服吗？

比如，2015年7月，老杨为新闻晨报写的一篇专栏文章中，旗帜鲜明的提出了：抄底杭州楼市正当时！如今已被完全证实！

再如：向前推3个月，2015年4月，我在杭州参加一个业内活动，见下图：当时新华网对这次活动的报道。当时我已经看到杭州楼市复苏的迹象。

在这次论坛上，我还重点分析了杭州城市发展的方向，指出南滨江地区，尤其是奥体中心板块，将是杭州城市发展的重点所在。在当时与旭辉董事长林中的交流后，挺佩服当年他们选地的精准眼光，2013年以楼面价1.3万元的楼面价，与绿地联合获得此地，如今售价已达3.5万元左右。

而事实上，听杭州业内朋友介绍，2015年杭州房价总体只是小涨，涨幅较大的板块正是滨江板块，绿地旭辉城是涨幅最明显的楼盘之一。而其他板块基本没怎么涨，甚至还有远郊楼盘价格略有下跌。强者恒强。

如今，绿地旭辉城已快建成了。从去年的这张图来看，相当壮观。隔江对望杭州的CBD钱江新城，而江这边就是正在建设中的奥体中心，据说今年9月的G20峰会，就放在这里举办。真有点像20年前浦东大开发初期，小陆家嘴那种开发节奏与前景。

更有缘份的是，前段时间去杭州，再次看到这个楼盘，真心喜欢，忍不住定了一套。杭州是上海的后花园，未来节假日去杭州小住，也是不错的选择。同时，也让少数红粉获得了团购的机会。

房地产市场变化的复杂性，远超我们的认知和理解。即便是像老杨一直深入研究，有时也难免会出现判断失误。比如去年下半年，对于深圳楼市的预测，就出现了失误。不过，当前深圳楼市再次出现盘整。对于深圳这样过去一年爆涨的城市，我是不建议大家继续追涨了。上海、南京、苏州工业园区，也有类似之处。

话题再回到本文开头的这个杭州新地王。如果拿近期杭州的地王热，与2013年下半年地王热，尤其是9月华家池地王爆热相比，老杨认为这次地王热的风险，将明显小于2013年。

逻辑其实并不复杂：2013年那次地王热的时候，杭州的住宅库存正处于上行通道。而当前，正处于下降通道！（见下图）

过去十年的经验，让老杨感受到了房地产市场研究的乐趣。当前越来越多的了解市场内部运行规律之后，你就会为市场参与者，创造实实在在的价值。

写起市场分析类的文章，就会兴趣盎然。昨晚写到九点多，晚饭也忘了吃呢。

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